Bài nghiên cứu pháp lý | Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế Đại Nam – ICAC
Tóm tắt: Luật Đất đai 2024 đã ghi nhận cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai bằng trọng tài thương mại Việt Nam. Quy định này tạo thêm một phương thức giải quyết tranh chấp cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và các chủ thể tham gia giao dịch thương mại có liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp đất đai đều thuộc thẩm quyền của trọng tài. Việc xác định đúng bản chất quan hệ tranh chấp, hiệu lực của thỏa thuận trọng tài và phạm vi quyền hạn của Hội đồng trọng tài có ý nghĩa quyết định đối với tính hợp pháp và khả năng thi hành phán quyết.
1. Đặt vấn đề: Khi đất đai trở thành đối tượng của hoạt động thương mại
Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực quan trọng trong hoạt động đầu tư, kinh doanh và phát triển doanh nghiệp.
Trong thực tiễn, quyền sử dụng đất thường gắn liền với nhiều giao dịch thương mại như chuyển nhượng dự án bất động sản, góp vốn đầu tư, hợp tác phát triển nhà ở, xây dựng khu công nghiệp, kinh doanh hạ tầng hoặc thực hiện các hợp đồng có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
Khi các giao dịch này phát sinh tranh chấp, vấn đề đặt ra không đơn thuần là ai có quyền sử dụng đất, mà còn liên quan đến nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, trách nhiệm thanh toán, phân chia lợi nhuận, bồi thường thiệt hại và quyền lợi của các bên tham gia hoạt động thương mại.
Một câu hỏi có ý nghĩa thực tiễn được đặt ra:
- Liệu những tranh chấp thương mại có liên quan đến quyền sử dụng đất có bắt buộc phải giải quyết tại Tòa án, hay các bên có thể lựa chọn trọng tài thương mại?
- Luật Đất đai 2024 đã đưa ra cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho việc lựa chọn phương thức trọng tài đối với nhóm tranh chấp này.
Đây là cơ sở để doanh nghiệp chủ động xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp ngay từ giai đoạn đàm phán và ký kết hợp đồng.
2. Cơ sở pháp lý về thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai
2.1. Quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024
Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định: Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Đây là căn cứ pháp lý trực tiếp ghi nhận phương thức trọng tài thương mại đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.
Từ quy định này, có thể nhận diện ba yếu tố cần xem xét khi xác định thẩm quyền trọng tài:
Thứ nhất: Tranh chấp phải phát sinh từ hoạt động thương mại.
Không phải mọi quan hệ có liên quan đến đất đai đều được xem là quan hệ thương mại.
Ví dụ: Tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản có bản chất khác với tranh chấp ranh giới đất giữa hai hộ gia đình.
Thứ hai: Tranh chấp phải có mối liên hệ với đất đai.
Mối liên hệ có thể xuất phát từ đối tượng hợp đồng, nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc hoạt động đầu tư, kinh doanh dự án bất động sản.
Thứ ba: Việc giải quyết bằng trọng tài phải tuân thủ pháp luật về trọng tài thương mại.
Khoản 5 Điều 236 không có nghĩa rằng mọi tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai đều mặc nhiên thuộc thẩm quyền của một trung tâm trọng tài.
Các bên vẫn phải đáp ứng điều kiện về thỏa thuận trọng tài và những yêu cầu pháp lý có liên quan.
2.2. Quy định của Luật Trọng tài thương mại 2010
Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010 xác định phạm vi thẩm quyền giải quyết của trọng tài đối với:
- Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.
- Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại.
- Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài.
Đồng thời, khoản 1 Điều 5 quy định tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài khi các bên có thỏa thuận trọng tài; thỏa thuận có thể được lập trước hoặc sau khi xảy ra tranh chấp.
Như vậy, khi áp dụng Điều 236 Luật Đất đai 2024, cần xem xét đồng thời các quy định về thẩm quyền và điều kiện giải quyết tranh chấp của Luật Trọng tài thương mại.
Có thể khái quát nguyên tắc như sau: Tranh chấp có liên quan đến đất đai không phải là căn cứ để loại trừ thẩm quyền trọng tài; nhưng yếu tố thương mại và thỏa thuận trọng tài hợp lệ là những điều kiện đặc biệt quan trọng cần được xác định.
3. Những tranh chấp liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bằng trọng tài thương mại
Không nên xác định thẩm quyền chỉ dựa vào tên gọi của hợp đồng. Cần xem xét bản chất giao dịch, chủ thể, yêu cầu khởi kiện và phạm vi của thỏa thuận trọng tài trong từng trường hợp cụ thể.
3.1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động thương mại
Trong quá trình đầu tư, kinh doanh, doanh nghiệp có thể thực hiện giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để triển khai dự án, xây dựng cơ sở sản xuất hoặc phát triển hoạt động kinh doanh.
Tranh chấp có thể phát sinh khi:
- Một bên không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng.
- Bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
- Các bên bất đồng về điều kiện chuyển nhượng.
- Một bên vi phạm nghĩa vụ cung cấp hồ sơ pháp lý.
- Phát sinh yêu cầu phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại.
Khi tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại và có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, các bên có cơ sở lựa chọn trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng không đồng nghĩa với việc trọng tài có thẩm quyền thay thế cơ quan quản lý đất đai trong hoạt động giao đất, thu hồi đất hoặc cấp Giấy chứng nhận.
3.2. Tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phương thức được sử dụng trong nhiều hoạt động đầu tư, đặc biệt đối với các dự án bất động sản, thương mại và sản xuất kinh doanh.
Ví dụ: Công ty A có quyền sử dụng một khu đất đủ điều kiện góp vốn theo quy định. Công ty B có năng lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án.
Hai bên ký hợp đồng hợp tác, trong đó Công ty A góp vốn bằng quyền sử dụng đất, còn Công ty B góp vốn bằng tiền để triển khai dự án kinh doanh.
Sau một thời gian, các bên phát sinh tranh chấp về tiến độ góp vốn, phân chia lợi nhuận và nghĩa vụ hoàn trả tài sản.
Trong tình huống này, Hội đồng trọng tài có thể xem xét những yêu cầu thuộc phạm vi thỏa thuận trọng tài, chẳng hạn:
- Xác định nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.
- Xác định trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ góp vốn.
- Giải quyết yêu cầu thanh toán, hoàn trả hoặc bồi thường.
- Xem xét các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ thỏa thuận hợp tác.
Đối với yêu cầu dẫn đến thay đổi quyền sử dụng đất, cần xem xét thêm điều kiện pháp lý của giao dịch và khả năng thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo pháp luật đất đai.
3.3. Tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư và phát triển dự án bất động sản
Đây là nhóm tranh chấp có thể phát sinh nhiều quan hệ pháp luật đan xen.
Một dự án bất động sản thường có sự tham gia của chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án, nhà thầu, đối tác tài chính và các chủ thể có quyền, nghĩa vụ liên quan.
Các bên có thể bất đồng về:
- Nghĩa vụ góp vốn và giải ngân.
- Tiến độ hoàn thành dự án.
- Phân chia sản phẩm hoặc lợi nhuận.
- Quyền và nghĩa vụ khi chấm dứt hợp tác.
- Trách nhiệm khi một bên không thực hiện cam kết.
- Bồi thường thiệt hại phát sinh từ hành vi vi phạm hợp đồng.
Đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại, việc lựa chọn trọng tài có thể giúp các bên tiếp cận cơ chế giải quyết phù hợp với đặc thù hợp đồng đầu tư.
Tuy nhiên, Hội đồng trọng tài chỉ giải quyết trong phạm vi thẩm quyền theo pháp luật và thỏa thuận của các bên; không đương nhiên giải quyết quyền, nghĩa vụ của những chủ thể không tham gia thỏa thuận trọng tài.
3.4. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có sử dụng đất
Một giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản có thể bao gồm nhiều nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản trên đất, hồ sơ pháp lý, công nợ và nghĩa vụ với bên thứ ba.
Nếu phát sinh tranh chấp, các bên có thể yêu cầu giải quyết những vấn đề thuộc quan hệ hợp đồng và phạm vi thỏa thuận trọng tài.
Ví dụ: bên nhận chuyển nhượng yêu cầu hoàn trả tiền hoặc bồi thường thiệt hại vì bên chuyển nhượng không thực hiện đúng cam kết về hồ sơ pháp lý của dự án.
Tuy nhiên, phán quyết trọng tài không thay thế quyết định chấp thuận chuyển nhượng dự án hoặc các thủ tục hành chính mà pháp luật chuyên ngành yêu cầu.
Đây là ranh giới cần được nhận diện ngay khi xây dựng yêu cầu khởi kiện.
3.5. Tranh chấp hợp đồng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp
Hoạt động đầu tư, khai thác và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có thể phát sinh các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền thuê lại đất và việc khai thác công trình hạ tầng.
Tranh chấp thường liên quan đến nghĩa vụ thanh toán, bàn giao mặt bằng, chất lượng hạ tầng, thời hạn thực hiện hợp đồng hoặc trách nhiệm bồi thường.
Những tranh chấp có tính chất thương mại này có thể được xem xét giải quyết bằng trọng tài khi đáp ứng các điều kiện pháp luật.
Việc xác định thẩm quyền cần dựa trên quan hệ pháp luật thực tế, không chỉ dựa vào việc đối tượng hợp đồng có liên quan đến đất trong khu công nghiệp.
4. Những tranh chấp đất đai không mặc nhiên thuộc thẩm quyền của trọng tài thương mại
Một trong những vấn đề quan trọng nhất khi nghiên cứu khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 là phân biệt tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai với tranh chấp đất đai thông thường và các quan hệ hành chính về đất đai.
Có thể hình dung qua bảng sau:
| Loại tranh chấp | Khả năng giải quyết bằng trọng tài thương mại |
| Tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản | Có thể, khi đáp ứng điều kiện pháp luật |
| Tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất | Có thể, tùy bản chất và yêu cầu tranh chấp |
| Tranh chấp nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng chuyển nhượng dự án | Có thể, nếu thuộc phạm vi thẩm quyền và thỏa thuận trọng tài |
| Tranh chấp ranh giới giữa hai hộ gia đình, không phát sinh từ hoạt động thương mại | Không thuộc nhóm tranh chấp thương mại được khoản 5 Điều 236 ghi nhận |
| Khiếu kiện quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước | Không thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài thương mại |
| Khiếu kiện quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Không thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài thương mại |
| Tranh chấp chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất thuần túy | Có thể, khi đáp ứng điều kiện pháp luật |
Bảng trên cần được hiểu trong mối liên hệ giữa Điều 236 Luật Đất đai 2024 và Điều 2, Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010.
Đặc biệt, trọng tài thương mại không phải là cơ quan tài phán hành chính và không có thẩm quyền hủy bỏ quyết định hành chính về đất đai.
Ví dụ: doanh nghiệp không đồng ý với quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường do cơ quan nhà nước ban hành thì không thể chỉ dựa vào khoản 5 Điều 236 để yêu cầu trọng tài thương mại hủy quyết định đó.
Những tranh chấp này cần được xem xét theo pháp luật về khiếu nại, tố tụng hành chính và các quy định pháp luật liên quan.
5. Điều kiện để tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai được giải quyết tại ICAC
Để đưa tranh chấp đến Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế Đại Nam – ICAC, doanh nghiệp cần đặc biệt chú ý các điều kiện sau.
5.1. Tranh chấp phải thuộc thẩm quyền của trọng tài thương mại
Đây là điều kiện đầu tiên và có tính chất quyết định.
Cần xác định quan hệ tranh chấp có thuộc phạm vi Điều 2 Luật Trọng tài thương mại và khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 hay không.
Không thể chỉ vì hợp đồng có đối tượng là bất động sản mà đương nhiên kết luận mọi yêu cầu phát sinh đều thuộc thẩm quyền trọng tài.
5.2. Các bên phải có thỏa thuận trọng tài hợp lệ
Thỏa thuận trọng tài có thể được thể hiện bằng điều khoản trong hợp đồng hoặc một văn bản thỏa thuận riêng.
Theo Điều 16 Luật Trọng tài thương mại, thỏa thuận trọng tài phải được xác lập bằng văn bản; pháp luật cũng công nhận một số hình thức trao đổi thông tin đáp ứng điều kiện được xem là văn bản.
Doanh nghiệp cần lưu ý thỏa thuận phải được xác lập bởi người có thẩm quyền, không thuộc trường hợp vô hiệu và có thể thực hiện được.
5.3. Lựa chọn rõ tổ chức trọng tài
Khi soạn thảo hợp đồng, các bên nên xác định rõ tổ chức trọng tài được lựa chọn.
Đối với doanh nghiệp có nhu cầu giải quyết tranh chấp tại ICAC, việc ghi chính xác tên Trung tâm giúp hạn chế rủi ro tranh luận về ý chí lựa chọn tổ chức trọng tài khi tranh chấp phát sinh.
Tên chính thức: Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế Đại Nam – ICAC.
Việc lựa chọn một trung tâm trọng tài cụ thể nên được thực hiện ngay trong giai đoạn đàm phán, ký kết hợp đồng, thay vì chỉ xem xét khi quan hệ hợp tác đã phát sinh mâu thuẫn.
5.4. Yêu cầu khởi kiện phải nằm trong phạm vi được giải quyết bằng trọng tài
Ngay cả khi thỏa thuận trọng tài có hiệu lực, không phải mọi yêu cầu của nguyên đơn đều đương nhiên thuộc thẩm quyền của Hội đồng trọng tài.
Nếu tranh chấp có nhiều yêu cầu liên quan đến đất đai, hợp đồng, quyết định hành chính hoặc quyền của người thứ ba, cần phân loại từng yêu cầu để xác định đúng phạm vi giải quyết.
Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với tính hợp pháp và khả năng thi hành phán quyết.
6. Phán quyết trọng tài có thể làm căn cứ đăng ký biến động quyền sử dụng đất không?
Đây là một trong những vấn đề có giá trị thực tiễn đáng chú ý của Luật Đất đai 2024.
Điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 ghi nhận trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai trong các trường hợp đăng ký biến động.
Điều này có ý nghĩa rằng kết quả giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại Việt Nam đã được pháp luật đất đai ghi nhận trong cơ chế đăng ký biến động.
Tuy nhiên, cần phân biệt hai vấn đề:
Một là, giá trị pháp lý của quyết định hoặc phán quyết trọng tài.
Phán quyết trọng tài là chung thẩm theo Luật Trọng tài thương mại. Việc thi hành và yêu cầu hủy phán quyết được thực hiện theo những điều kiện, thủ tục luật định.
Hai là, việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Không phải mọi phán quyết có liên quan đến bất động sản đều trực tiếp làm phát sinh việc sang tên Giấy chứng nhận.
Cần xem xét nội dung phán quyết có dẫn đến thay đổi quyền sử dụng đất hay không, đối tượng đất có đủ điều kiện pháp lý hay không và hồ sơ đăng ký có đáp ứng yêu cầu của pháp luật đất đai hay không.
Ví dụ: Nếu phán quyết chỉ buộc một bên thanh toán khoản tiền bồi thường trong hợp đồng hợp tác đầu tư thì không thể mặc nhiên xem đó là căn cứ chuyển quyền sử dụng đất.
Ngược lại, đối với phán quyết giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai có nội dung làm thay đổi quyền sử dụng đất hợp pháp, các bên có cơ sở xem xét thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
Giá trị của phán quyết trọng tài và điều kiện đăng ký biến động là hai vấn đề có liên hệ nhưng không đồng nhất.
Đây cũng là nội dung mà doanh nghiệp cần nghiên cứu trước khi xây dựng yêu cầu khởi kiện liên quan đến quyền sử dụng đất.
7. Vai trò của cơ quan quản lý đất đai trong quá trình giải quyết tranh chấp bằng trọng tài
Một vướng mắc thường gặp trong tranh chấp bất động sản là các bên không có đầy đủ hồ sơ về nguồn gốc đất, quá trình đăng ký, tình trạng pháp lý hoặc quy hoạch có liên quan.
Khoản 6 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong việc cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.
Đây là quy định có ý nghĩa quan trọng về mặt chứng cứ.
Trong thực tiễn, việc giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai có thể đòi hỏi xem xét nhiều loại tài liệu:
- Hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Thông tin đăng ký và biến động đất đai.
- Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư.
- Hồ sơ pháp lý dự án.
- Các tài liệu về nghĩa vụ tài chính.
- Hồ sơ quy hoạch và những tài liệu khác có liên quan trực tiếp đến nội dung tranh chấp.
Việc thu thập, đánh giá chứng cứ cần được thực hiện đúng quy định của pháp luật trọng tài và pháp luật chuyên ngành.
Quy định về trách nhiệm cung cấp tài liệu không đồng nghĩa với việc Hội đồng trọng tài có thể thay thế cơ quan quản lý nhà nước thực hiện các thẩm quyền hành chính về đất đai.
8. Tình huống pháp lý minh họa: Tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản
Đây là tình huống giả định phục vụ nghiên cứu pháp lý, không phải vụ tranh chấp thực tế đã được ICAC giải quyết.
Công ty A và Công ty B ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản.
Theo thỏa thuận, Công ty A có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất, trong khi Công ty B thực hiện nghĩa vụ góp vốn bằng tiền và tổ chức triển khai dự án.
Hợp đồng có điều khoản quy định mọi tranh chấp phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết tại Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế Đại Nam – ICAC.
Trong quá trình thực hiện, Công ty B cho rằng Công ty A vi phạm nghĩa vụ bàn giao mặt bằng theo tiến độ đã cam kết, dẫn đến thiệt hại tài chính và đình trệ hoạt động đầu tư.
Công ty B khởi kiện yêu cầu:
- Xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
- Buộc Công ty A thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận.
- Bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc vi phạm hợp đồng.
Đối với tình huống này, cần xem xét các vấn đề pháp lý:
Thứ nhất: Bản chất của tranh chấp. Đây là tranh chấp phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Hiệu lực của thỏa thuận trọng tài. Cần xác định điều khoản trọng tài được xác lập hợp lệ, thuộc thẩm quyền của trọng tài và có thể thực hiện được.
Thứ ba: Phạm vi yêu cầu khởi kiện. Các yêu cầu phải thuộc quan hệ tranh chấp được các bên thỏa thuận giải quyết bằng trọng tài và thuộc phạm vi pháp luật cho phép.
Thứ tư: Tính hợp pháp của nghĩa vụ được yêu cầu thực hiện. Nếu yêu cầu liên quan đến chuyển dịch quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục đối với dự án, cần đối chiếu các điều kiện của pháp luật đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Tình huống cho thấy việc lựa chọn trọng tài không chỉ phụ thuộc vào sự tồn tại của điều khoản trọng tài mà còn đòi hỏi xác định đúng bản chất pháp lý của từng yêu cầu.
9. Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi lựa chọn trọng tài cho hợp đồng liên quan đến đất đai?
Từ những phân tích trên, có thể rút ra một số vấn đề cần đặc biệt quan tâm trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng.
Trước hết, doanh nghiệp cần nhận diện chính xác quan hệ pháp luật và những loại tranh chấp có khả năng phát sinh. Đối với giao dịch có giá trị lớn, việc rà soát thẩm quyền trọng tài nên được thực hiện ngay từ khi xây dựng hợp đồng.
Tiếp theo, thỏa thuận trọng tài cần được soạn thảo rõ ràng, xác định đúng tổ chức trọng tài và phạm vi tranh chấp mà các bên thống nhất lựa chọn.
Đối với hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng đất, doanh nghiệp cũng cần rà soát điều kiện pháp lý của tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, hồ sơ dự án và những hạn chế có thể ảnh hưởng đến khả năng thực hiện phán quyết.
Cuối cùng, khi tranh chấp phát sinh, cần phân biệt giữa yêu cầu giải quyết nghĩa vụ hợp đồng với yêu cầu thuộc thẩm quyền quản lý hành chính của cơ quan nhà nước.
Việc phân loại đúng ngay từ đầu giúp hạn chế nguy cơ lựa chọn sai phương thức giải quyết hoặc đưa ra yêu cầu vượt quá phạm vi thẩm quyền của trọng tài.
KẾT LUẬN
Việc Luật Đất đai 2024 ghi nhận thẩm quyền của trọng tài thương mại Việt Nam đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai là một bước phát triển quan trọng của cơ chế giải quyết tranh chấp trong hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Quy định này tạo thêm cơ sở pháp lý để doanh nghiệp lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp đối với những tranh chấp hợp đồng thương mại có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp đất đai đều thuộc thẩm quyền của trọng tài thương mại.
Việc lựa chọn trọng tài phải được đặt trên cơ sở xác định đúng bản chất tranh chấp, hiệu lực của thỏa thuận trọng tài, phạm vi yêu cầu khởi kiện và khả năng thi hành kết quả giải quyết.
Đối với các hợp đồng thương mại liên quan đến bất động sản, xây dựng và đầu tư, chủ động thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp ngay từ khi giao kết hợp đồng là một bước quan trọng trong quản trị rủi ro pháp lý của doanh nghiệp.
TTV: Luật sư Âu Trung Huê
